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    酒店筹建筹开的7点关键任务
    2017/7/20 14:18:09

    酒店筹建筹备阶段的工作,相当程度上决定运营阶段的经营成败与固定成本空间。筹备期采购与财务管理,对业主与运营团队来说,都非常重要

    时下,酒店资产管理日渐流行。这一管理理念开始深入到酒店管理运营的方方面面,酒店的筹建筹开领域也不例外。

    酒店的筹建筹开是一个酒店基础建设和开业运营的关键环节,对酒店的投资、建设、以及后期运营是否成功均产生决定性的影响,并最终影响到酒店投资收益的状况。换言之,酒店的筹建筹开影响着酒店未来投资收益的最大化。这与酒店资产管理的终极目标不谋而合。正如知名酒店管理咨询公司——浩华顾问的研究指出,“所谓酒店资产管理,是指通过建立酒店管理在运营、财务、市场等方面的行业标准,有效地监控酒店经营表现。其主要目标是通过提出关于设施规划、市场定位、经营管理等方面的具体建议,以达到投资回报率最大化的目的。”

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    如今,讨论酒店筹建筹开的文章很多,但从酒店资产管理的角度去看待和分析酒店筹建筹开的资料却略显不足。现在,试图从这方面入手加以探讨。

    §  首先,我们要理清酒店资产管理的概念。综合各方面的研究和实践,酒店资产管理,可界定为涵盖酒店资产的规划与设计、采购与建造、启用、运行、维护、更新与处置六个环节,对酒店的有形资产和无形资产进行全生命周期的管理,其最终目的是提高酒店未来的资产利润率,增加酒店营运现金流,实现酒店资产投资回报最大化,保障酒店业主资产价值的提升。

    §  其次,我们要明确在酒店资产全生命周期管理模式下,酒店资产管理的六个环节的管理绩效要求

    酒店资产规划与设计的管理绩效要求包括:

    准确识别酒店投资机会

    科学进行酒店项目的可行性研究

    合理制定资本预算

    有效确定投融资安排

    努力实践酒店可持续发展的设计理念

    酒店资产采购与建造的管理绩效要求包括:

    有效实施资产采购流程标准化

    科学进行工程承建商的招投标合规管理

    精心组织土建施工现场的资产管控

    酒店资产启用的管理绩效要求包括:

    科学实施有形资产登记、造册并制定相应管理制度

    有效关注酒店无形资产的初期管理

    合理组建酒店内部资产管理团队

    不断完善酒店资产管理的信息化建设

    酒店资产运行的管理绩效要求包括:

    持续关注酒店设施设备的运行状态并设立运行KPI

    持续重视酒店无形资产(尤其是品牌)的运行情况并跟踪记录

    酒店资产维护的管理绩效要求包括:

    有效建立酒店各类有形资产的维护流程并进行全员培训

    高度关注酒店无形资产(品牌及声誉等)的管理,做好网评维护和品牌形象维护

    酒店资产更新与处置的管理绩效要求包括:

    合理进行酒店资产的翻新改造

    合规处理酒店资产的折旧与报废

    持续优化酒店资产的配置与结构

    科学实施酒店资产的并购与重组及资产证券化

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    §  第三,我们要在酒店资产管理六个环节的管理绩效要求框架下,确立与酒店筹建筹开对应的酒店资产管理关键任务。

    酒店的筹建筹开是彼此独立又有一定联系的两个阶段。在筹建阶段,其主要工作内容是酒店项目的可行性研究和规划设计。可行性研究要依据当地经济、社会、旅游和酒店业发展现状,新建酒店地理位置以及周边环境状况,分析新建酒店在本区域市场中的优势和劣势;结合当地经济及旅游发展规划,判断该区域酒店业发展趋势,对新建酒店进行清晰的市场定位;根据市场定位预测主要受众人群、客源结构、市场竞争力及未来经营状况,进行投资回报分析。规划设计要根据酒店市场定位和客源结构,以满足市场需求和后期的经营管理为前提,详细规划酒店的平面布局、机电和装修设计。在筹开阶段,其主要工作内容就更加复杂琐碎,包括组建筹开项目组并设立筹开办公室、了解酒店施工进度、制订筹开工作进度计划、经营计划和预算、编制各部门运转手册、采购和印刷、开业广告和推广计划、证照办理、员工招聘、员工培训、开业庆典计划、场地验收、模拟营运、开业前检查。

    从酒店资产管理的角度,我们可以确立如下与酒店的筹建筹开相对应的关键任务:

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    一、与酒店筹建阶段相对应的关键任务

    1、选择知名的酒店顾问公司做酒店项目的可行性研究,对未来十年、十五年甚至二十年的酒店业发展趋势作出比较准确的预测,保证酒店业主资产价值的最大化。

    这一点非常重要。“凡事预则立,不预则废”,科学的可行性研究是成功的一半。酒店项目是动辄上亿的一种长期资本性投资,是需要慎重决策的。如今酒店投资回报率低、现金流不理想的情况不在少数,这迫使酒店业主更多关注资产的保值增值。

    2、组织高水平的酒店项目筹建团队,保证项目能够符合品牌运营要求和市场发展需求,确保后期运营质量。
        一个酒店的成功筹建需要一个复合型团队,既要有酒店建设的专业人员,又要有经营管理者的参与。多数投资者在此阶段往往只重视设计师、承建商的能力,而忽略了经营管理者的参与。一个酒店项目的成功是离不开经营管理者的,好的经营管理者可以在项目设计阶段把酒店布局、功能分区以及经营管理模式等考虑清晰,避免工程的反复、延误,甚至出现一些日后难以弥补的遗憾。

    §  在筹建团队中应包括以下几个方面的专业人士:

    o    酒店布局和工程方面的专业人士,尤其是在机电设计、设备选型等方面具有丰富经

    o    酒店投资方面的专业人士

    o    财务经营分析方面的专业人士

    o    餐饮配套设施和客房经营方面的专业人士酒店整体市场营销方面的专业人士

    3、将酒店可持续发展的理念贯穿到酒店的规划设计中,保证资产安全与合规,适应消防、环保的要求,降低未来酒店在能源减排等方面的成本。

    具体来讲,酒店筹建阶段要充分考虑开发地块评估、设计策略、节能、废物管理、水资源保护、原材料采购等问题。比如,浩华顾问曾在一篇报告中指出,“为有效实施可持续发展的相关措施,在酒店设计开始前完成一套《环境影响评估报告》显得颇为重要。此外,建造成本测量行的参与也可以从中寻找到减少初始投资和机电设备运行成本的机会。”

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    二、与酒店筹开阶段相对应的关键任务

    1、建立一套完善的固定资产登记、造册、管理的制度体系,保证开业前各类有形资产的有序管理。

    著名酒店管理专家袁学娅女士曾撰文指出几个涉及资产管理的问题,其中之一就是,前期开发购买的大量有形资产,购买后没有专人负责登记、造册、管理,导致账目不清,并和管理公司缺乏专业交接。这类问题的存在严重影响酒店资产的管理。

    2、把酒店品牌这项无形资产的管理放到重要位置,在开业营销策划、公关活动组织、开业庆典筹备上就着力打造酒店品牌资产。

    大卫·艾克在《管理品牌资产》一书中提出了“五星”模型。他指出,品牌资产是由“品牌知名度、品牌认知度、品牌联想度、品牌******度和其它品牌专有资产”五部分所组成。笔者认为,在酒店筹开阶段的酒店品牌资产打造过程中,主要是品牌知名度和认知度需要提升。这就要求我们认真思考筹开期的营销传播和品牌形象呈现,让酒店消费者从一开始就知晓该品牌。

    3、选定一位称职的业主代表。

    今后,酒店的业主代表将更多地扮演酒店资产经理人的角色。通常来说,一个高素质的酒店资产经理人应该需要具备多种知识和技能,比如:不动产与评估、经济学、金融管理、投资的分析,也会涉及到基本工程、建筑结构、项目管理,甚至包括在酒店运营过程中的市场营销、管理合同的执行,以及酒店相关的法律和法规。未来的酒店业主代表也应如此,必须成为酒店资产管理的通才。

    4、以先进的IT技术,建设基于大数据、云计算的酒店资产管理信息系统,以确保后期的资产运行。

    就目前酒店行业的整体情况来看,资产管理是酒店管理中普遍存在的薄弱环节,资产流失、保养不及时、毁损严重、管理不到位、责任不明确是酒店资产管理中存在的严重问题。这个问题的主要原因在于缺乏一套针对行业特点定制的资产管理信息系统,以此来充分有效利用和管理好酒店实物资产。为此,我们必须在酒店筹开阶段就重视这项信息化建设。

    仲量联行在去年的一份报告中指出,“中国酒店业正面临真正的挑战,并处在转型的交叉口。转型后的中国酒店市场将在中长期内具备夯实的基础,强劲、可持续的国内商务、休闲散客需求将取代公务需求而成为消费主体。”这段话表明,经济新常态的挑战依然存在,但酒店行业的发展潜力仍旧看好。为此,酒店业主们必须意识到,只要我们练好内功,从酒店的筹建筹开阶段就做好各项管理,特别是酒店资产管理,酒店的投资回报率就可以提高,酒店的资产价值就能够最大化。


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